Перепланировка квартир

Согласно закону города Москвы о порядке переустройства помещений в жилых домах граждане вправе изменять занимаемое ими помещение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц, а также конструктивные и технические характеристики дома, обеспечивающие его сохранность. Закон требует предварительно согласовать переустройство и получить соответствующее разрешение.

Что надо согласовывать? Основные понятия

В предварительном согласовании нуждаются не все виды работ. В Постановлении правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП указаны мероприятия, которые могут осуществляться без разрешительной документации.

К ним относятся:

ремонт помещений;
устройство (разборка) встроенной мебели, антресолей (шкафов);
замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Мероприятия, подпадающие под понятие «переустройство жилья» , требуют согласования в органах Мосжилинспекции.

Переустройством помещения считаются работы, связанные с изменением размеров или расположения помещений, их состава и (или) функционального назначения, а также их инженерного оборудования. Переустройство включает в себя перепланировку, переоборудование помещений и реконструктивные работы.

Перепланировка помещений — это изменения конфигурации жилого помещения с сохранением его функционального назначения. Перепланировкой квартиры считается любое отличие фактической планировки помещения от поэтажного плана БТИ.

К вариантам перепланировки можно отнести объединение санузла, расширение кухни или комнаты за счет другого помещения, а также устройство новых дверных проемов и ликвидация старых, разборка перегородок и объединение помещений по горизонтали (как внутри одной квартиры, так и между квартирами) и вертикали (двухэтажные квартиры), устройство новых перегородок и т. п.

Переоборудование — изменение помещений с целью их приспособления к новому функциональному назначению.
В качестве примера можно привести замену газовой плиты на электрическую, увеличение общих нагрузок на электросети, демонтаж инженерного оборудования и подводящих сетей.

Реконструктивные работы — частичные изменения в несущих конструкциях и (или) архитектурном облике здания. Выполняются, как правило, в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений.

К реконструкции относят все работы, затрагивающие фасад здания, например изменение формы (а также ликвидация/устройство) оконных и наружных дверных проемов, остекление лоджий и балконов (их устройство, ликвидация или изменение формы); установку кондиционеров, антенн и тому подобное, а также объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями.

Какие работы запрещены?

При проведении перепланировки не допускаются изменения, при которых ухудшаются условия эксплуатации дома и проживание граждан, затруднен доступ к инженерным коммуникациям.

Нельзя проводить переустройство помещения, при котором оно может быть признано непригодным для проживания. Присоединение к своей квартире части общего коридора будет считаться самозахватом.
В результате перепланировки не должно возникать жилых помещений меньше допустимых норм (площадь 9 кв. м, ширина 2,25 м) без естественного освещения.
Недопустимо нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, ухудшение его вентиляции, а также установка отключающих и регулирующих устройств на общедомовых сетях.
Запрещено располагать санузел и кухню над жилыми помещениями нижних этажей.
Нельзя увеличивать нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (например, меняя перегородки из легких материалов на более тяжелые).
Не допускается вынос радиаторов на застекленные лоджии и балконы, а также устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.
В жилых домах типовых серий не допускается устройство проемов, ниш, отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами.
Нельзя для размещения электропроводки и разводки трубопроводов устраивать штробы в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.

Ответственность за незаконную перепланировку

Переустройство помещения, проведенное без разрешения или с отступлениями от согласованного плана, считается самовольным, и по закону нарушитель несет за это ответственность. Он обязан заплатить штраф в размере от 15 до 25 МРОТ (как физическое лицо) и привести жилое помещение в прежнее состояние или законным образом согласовать перепланировку.

Если штраф не уплачен и помещению не возвращен первоначальный вид, дело передается в суд. По решению суда помещение может быть продано с торгов, вырученные средства переданы собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В отношении нанимателя иные действия: с ним расторгается договор социального найма, а освободившееся помещение в исходное состояние возвращает его владелец — муниципалитет.